부동산 이중매매에 관한 대법원의 판단

최근 부동산 이중매매에 대하여 배임죄를 적용할 수 있는지 여부에 관한 대법원의 판결이 있어

대법원이 발표한 자료를 올립니다.      대법원은 동산의 이중매매는 배임죄가 성립하지 않지만 부동산의

이중매매는 배임죄가 성립한다고 판결하였습니다.

사안의 개요

◉ 부동산 이중매매로 인한 특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률 위반(배임) 공소사실 요지

■ 피고인은 그 소유 상가점포를 피해자들에게 13억 8,000만 원에 매도하고 피해자들로부터 계약금(2억 원)과 중도금(6억 원) 합계 8억 원을 지급받음

■ 그런데 피고인은 매수인인 피해자들에게 그 소유권을 이전해 주기 전에 다른 사람에게 이중으로 매도하고 등기까지 마쳐줌

■ 피고인은 위 상가점포 시가 15억 원에서 위 상가점포에 설정되어 있던 근저당권의 채권최고액 3억 9,000만 원을 공제한 금액인 11억 1,000만 원에 상당하는 재산상 이익을 취득하고 피해자들에게 같은 액수에 해당하는 손해를 가하였다는 배임 혐의로 기소됨

◉ 소송 경과

■ 1심 : 유죄 (그 밖의 유죄 판단된 죄와 경합범으로 징역 7년)

■ 원심 : 무죄 (그 밖의 유죄 판단된 죄로 징역 5년)

■ 검사가 무죄 부분에 대하여 상고함

▣ 대법원의 판단

◉ 쟁점과 법률규정 등

■ 부동산 매매계약에서, 매도인이 매수인으로부터 중도금을 지급받은 이후에 제3자에게 목적부동산을 양도하는 행위(‘부동산 이중매매’)가 배임죄에 해당하는지 여부가 이 사건 쟁점임

■ 법률 규정 (형법 제355조 제2항)

● 형법 제355조 제2항은 배임죄에 관하여 “타인의 사무를 처리하는 자가 그 임무에 위배하는 행위로써 재산상의 이익을 취득하거나 제삼자로 하여금 이를 취득하게 하여 본인에게 손해를 가한 때에도 전항의 형과 같다”고 정함

■ 동산 매매계약에서, 매도인인 매수인으로부터 중도금을 지급받은 이후에 목적물인 ‘동산’을 제3자에게 처분하는 행위(‘동산 이중매매’)에 대하여는 배임죄가 성립하지 않는다는 전원합의체 판결이 있음

● 대법원 2011. 1. 20. 선고 2008도10479 전원합의체 판결

▪ "동산매매계약에서의 매도인은 매수인에 대하여 그의 사무를 처리하는 지위에 있지 아니하므로, 매도인이 목적물을 매수인에게 인도하지 아니하고 이를 타에 처분하였다 하더라도 형법상 배임죄가 성립하는 것은 아니다"

◉ 다수의견(8명) : 부동산 매도인이 중도금을 수령한 후 목적부동산을 다른 사람에게 처분하면 배임죄가 성립함 ⇒ 파기환송

■ 부동산 매매계약에서 중도금이 지급된 단계에 이르러 임의로 계약을 해제할 수 없는 단계에 이르면, 매수인에 대하여 매수인의 재산적 이익을 보호·관리할 신임관계에 있게 되고, 그때 부동산을 이중으로 매도하면 배임죄가 성립하게 됨

● 배임죄는 타인과 사이에 그 재산상 이익을 보호·관리하여야 할 신임관계에 있는 사람이 신뢰를 저버리는 행위를 하여 타인의 재산상 이익을 침해할 때 성립하는 범죄임

● 계약당사자 사이에 어느 정도의 신뢰가 형성되었을 때 형사법이 보호하여야 할 신임관계가 발생한다고 볼 것인지, 어떤 형태의 신뢰위반행위를 가벌적인 임무위배행위로 볼 것인지는 계약의 내용, 그 이행의 정도 등을 종합적으로 고려해서 규범적으로 판단하여야 함

● 부동산 매매대금은 통상 계약금, 중도금, 잔금으로 나뉘어 지급됨

● 계약금만 지급된 단계에서는 어느 당사자나 계약금을 포기하거나 그 배액을 상환하여 계약의 구속력에서 벗어날 수 있음

● 그러나 중도금이 지급되는 단계에 이른 때에는 매도인은 매수인에 소유권을 지전해 줄 의무에서 벗어날 수 없음

● 매수인은 매도인이 소유권을 이전해 주리라는 신뢰를 바탕으로 중도금을 지급함. 따라서 이러한 단계에 이르면, 매도인은 매수인의 재산적 이익을 보호·관리할 신임관계에 있다고 보아야 함

● 그러한 단계에 이르렀음에도 매도인이 다른 사람에게 부동산을 처분해 버리는 행위는 매도인으로서 당연히 하지 않아야 할 행위로 배임행위에 해당함

■ 부동산 이중매매에 대하여 배임죄 성립을 인정하는 종래의 판례는 여전히 타당하므로 유지되어야 함

● 대법원은 오래전부터 부동산 매도인이 중도금을 지급 받은 이후 해당 부동산을 제3자에게 처분하면 배임죄가 성립한다고 판결함

● 이러한 확립된 판례 법리는 그동안 부동산 이중매매를 억제하고 매수인을 보호하는 역할을 충실히 수행해 왔음

● 그러한 판례 법리가 부동산 거래의 혼란을 일으키는 것도 아니고 매도인의 계약의 자유를 과도하게 제한한다고 볼 수 없음

◉ 반대의견(5명) : 부동산 매도인이 목적 부동산을 제3자에게 처분하더라도 배임죄가 성립할 수 없음 ⇒ 상고기각 의견

■ 부동산 매도인이 매수인에 대하여 매매계약에서 정한 바에 따라 소유권이전의무를 이행하는 의무는 매매계약에 따른 ‘자기의 사무’일 뿐이어서 ‘매수인의 사무를 처리하는 자’에 해당하지 않음

● 죄형법정주의의 원칙에 따라, 형벌법규는 문언에 따라 엄격하게 해석·적용하여야 하고, 피고인에게 불리한 방향으로 확장해석할 수는 없음

● 배임죄에서 ‘타인의 사무’라고 하려면 문언상 본래 타인이 처리하여야 할 사무를 그를 대신하여 처리하는 것이어야함

● 배임죄의 본질이 신임관계에서 발생하는 본인의 재산적 이익을 보호할 의무를 위반형 타인이 재산권을 침해하는 데에 있으므로, 그 사무의 본질적 내용은 타인의 재산적 이익을 보호·관리하는 것이어야 함

● 부동산 매도인의 소유권이전의무나 매수인의 대금지급의무 모두 매매계약에 따른 각자의 ‘자기의 사무’일 뿐, 타인의 사무에 해당한다고 볼 수 없음. 중도금이 수수되었다고 하여 당사자 관계의 전형적·본질적 내용이 매수인의 재산적 이익을 보호·관리하는 것으로 변했다고 볼 근거 없음

■ 이미 대법원 전원합의체 판결은 동산 이중매매에 대하여 배임죄 성립을 부정하였음

● 대법원 전원합의체는, 매매계약에서 쌍방 당사자가 그 계약의 내용에 따라 이행하여야 할 채무는 특별한 사정이 없는 한 ‘자기의 사무’에 해당하고 매도인에게 자기의 동산인도채무 외에 별도로 매수인 재산을 보호·관리할 행위에 협력할 의무를 인정할 수 없다고 판시하였음

● 계약의 목적물이 부동산인지 동산인지에 따라 차이를 둘 이유가 없음

■ 민사상 채무불이행의 문제로 처리(이행불능에 따른 손해배상 등)하면 될 사안에 죄형법정주의 원칙을 허물어가며 형벌로 처벌하는 것은 타당하지 않음

▣ 판결의 의의

■ 우리나라 거래의 특수성, 거래관행, 매수인 보호의 필요성, 부동산 이중매매를 방지할 보편적인 제도의 미비 등을 이유로, 부동산 이중매매를 배임죄로 처벌하는 종래 판례의 타당성을 재확인한 판결임