계약금을 일부 지급한 경우 계약해제에 대하여

부동산 매매계약을  하면서 계약금 중 일부를 지급하고 나머지는 추후에 지급하기로 하였는데 매수인이 나머지 계약금을 지급하기 전에 매도인이 계약을 해제하겠다고 하는 경우 매도인이 계약을 적법하게 해제하기 위해서는 지급받은 계약금만 지급하면 되는지 여부가 문제됩니다.

이에 대하여 대법원은 다음과 같이 판시하였습니다.   대법원이 발표한 자료입니다.

[대법원 2014다231378 판결]

[사안의 개요]

● 원고는 2013. 3. 25. 피고로부터 서울 서초구 서초동 아파트를 매매대금 11억 원에 매수하기로 하는 이 사건 매매계약을 체결하면서, 계약금 1억 1,000만 원 중 1,000만 원은 계약 당일에 지급하고, 나머지 1억 원은 다음 날인 2013. 3. 26. 피고의 은행계좌로 송금하기로 약정함

● 원고는 이 사건 매매계약을 체결한 당일 피고의 은행계좌로 계약금 중 1,000만 원을 송금하였고 피고는 다음 날인 2013. 3. 26. 이 사건 매매계약 체결을 중개하였던 공인중개사에게 이 사건 매매계약을 해제하겠다고 통보하고 피고의 은행계좌를 해지하여 폐쇄함

● 원고는 이러한 사실을 모른 채 같은 날 11:30경 피고의 은행계좌에 나머지 계약금 1억 원을 송금하려 하였으나 위와 같은 계좌 폐쇄로 송금에 실패하자, 1억 원을 자기앞수표 1장으로 발행하여 공인중개사 사무소를 방문하였고, 공인중개사로부터 피고가 이 사건 매매계약을 해제하려고 피고의 은행계좌를 폐쇄하였다는 사실을 전해 들음

[소송의 쟁점]

● 계약금 계약의 성립 시기

● 계약금 일부만 지급된 경우 그 지급받은 금원의 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있는지(소극)

[판단의 요지]

● 매매계약이 일단 성립한 후에는 당사자의 일방이 이를 마음대로 해제할 수 없는 것이 원칙이다. 다만 주된 계약과 더불어 계약금계약을 한 경우에는 민법 제565조 제1항의 규정에 따라 해제를 할 수 있기는 하나, 당사자가 계약금 일부만을 먼저 지급하고 잔액은 나중에 지급하기로 약정하거나 계약금 전부를 나중에 지급하기로 약정한 경우, 교부자가 계약금의 잔금 또는 전부를 지급하지 아니하는 한 계약금계약은 성립하지 아니하므로 당사자가 임의로 주계약을 해제할 수는 없음

● 해약금의 기준이 되는 금원은 ‘실제 교부받은 계약금’이 아니라 ‘약정 계약금’이라고 봄이 타당하다. ‘실제 교부받은 계약금’의 배액만을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다면 이는 당사자가 일정한 금액을 계약금으로 정한 의사에 반하게 될 뿐 아니라, 교부받은 금원이 소액일 경우에는 사실상 계약을 자유로이 해제할 수 있어 계약의 구속력이 약화되는 결과가 되어 부당함

위 사례에서 매수인인 원고는 계약해제를 원인으로 한 원상회복 및 손해배상을 청구하였는데 법원은 계약금 1억 1천만원의 70%인 7,700만원을 손해배상액으로 인정하였습니다.       위 판례에 의하면 매도인은 약정한 계약금을 전부 지급하여야만 계약을 해제할 수 있습니다. 

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